合景泰富孔健岷：商业地产均衡发展 公司即将进入收割期

以下为合景泰富集团控股有限公司2018年度业绩发布会现场实录：

现场提问：公司在广州、深圳有几个在谈的旧村和旧厂改造的项目，可不可以透露一下具体情况？2019年的拿地资金如何安排？公司要不要进入一些新城市？

蔡风佳：合景泰富一直在做旧村和旧厂改造，而且在这方面也取得了比较好的成绩。我们主要是在广州黄埔区、南沙区两个重点发展区域做了一些旧村改造，特别是沿着珠江边、广州东面。深圳也是重点，去年我们也入驻了深圳一些项目，有的项目今年可能会形成销售。

至于拿地的城市和地点，主要的战略目标：第一，长三角、珠三角。第二，深耕现有的城市、现有的项目周边，把它做精做透。至于全国各地，如果是项目很好，意愿很高，也不排除去新的城市做。

徐锦添：我补充一点，关于2019年拿地用多少钱，一般我们不会设置一个金额或者比例去拿地，主要是看当年的销售再确定，规律性地拿地。

现场提问：中期核心利润增长翻倍，而年尾时稍微有所降低，请问是不是像去年一样，有些东西拖累了还是怎样？派息方面，下半年还是维持去年的派息是不是有什么用意？今年两个香港项目入市，觉得香港楼市会怎样？

徐锦添：今年的利润增长可能比之前看到的预期少了，最主要是有几个项目比预期的交楼时间推后了。因为那些都是合作项目，合作方不是特别介意什么时候交楼。第二，利息支付的问题，利息10亿，而2017年同期是3亿，所以利润有所影响。

孔健岷：关于派息方面，其实公司的派息率一直都很高，在未来几年都会维持一个稳定而高的派息率。

香港两个项目一个在启德，一个在鸭脷洲，应该在今年三季度或四季度推出。近期市场香港会逐渐稳定，也看好整个市场。

现场提问：商业可以卖的部分货值大概多少？今年会不会卖一两个？

孔健岷：会的，今年可能会在北京、上海，包括广州一些写字楼项目的整体发售。

现场提问：报告里鸭脷洲项目货值是30亿，是不是意味着今年只是卖一点点，其他要到后期再卖？今年还有没有什么目标？去年经营性收入大幅上升，接下来会有更多投资物业目标是怎样的？

孔健岷：鸭脷洲的货值当然不止（30亿），整体大概有几百亿的货值。最主要是我们希望能够在接近验楼的阶段卖会好一点，但是又想投放部分物业测试市场，始终公司是第一次在香港做，望提供一个好的产品给香港市民。

第二，经营性物业方面的增长，这几年随着公司经营性物业陆续落成，比如今年落成了5个商场、2栋写字楼。未来也会陆续有商场和写字楼落成，每年都会大概有两三个这样的持有型物业，所以我预计在2020年大概有25亿到30亿的经营性收入。

因为商业通常第一份租约三年过后，它的增速我想可能去到40%到50%，所以接下来公司是收割期。在这方面，相对来说我们比较乐观一点。

徐锦添：我补充一下，鸭脷洲项目我们预计推出来可能是年底的时候，所以不会卖得那么快。

关于投资性物业，2018年是16亿元，大致占整体的收入6%多一点，我们预计整体上的占比在总收入上可能是10%之内。接下来卖楼方面的收入会增加，所以比例上不会增速那么快。

现场提问：对投资的情况是乐观的态度，会不会其他方面会比较保守？

孔健岷：这个不会，因为合景泰富都挺均衡发展的，销售型物业和持有型收租物业方面，基本上囊括了所有的产品，包括长租公寓、酒店、写字楼、商场这些收租物业。

其实公司每年在销售里面会有一定的比例，大概可能是7%左右拿出来建设这些持有型物业，所以陆陆续续每年都会积累一些持有型物业。

是不是持有型物业不卖？其实并不是的，我觉得在收租的同时，只要租金稳定之后，如果有客户出价很好的话，我们觉得是可以尝试卖的。今年其实在谈北京和上海的写字楼，快的话可能这两个月都可以成交了。这方面陆陆续续地积累，经营性物业的收入逐年会增加。