【掌柜日报】冰与火折射房产业的发展趋势 房企坚持现金为王

　　“今年以来，新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展、华夏幸福等房企密集发债，房企融资环境继续边际改善。”华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪说，近日还有消息称有关方面近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出试点，这些都将拓宽房企融资渠道。

　　中原地产首席分析师张大伟向记者表示，2018年四季度以来，上市房企发布融资计划逐渐增多，且融资难度有所缓解。融资成本方面，据中原地产研究院监测数据，多家房企融资成本相比之前有所下降，多数房企境外融资成本约为8%，境内融资成本约为5%，部分房企境内企业债融资利率不足4%。

　　而龙头房企仍是融资队列中的主力。

　　例如，4月9日，融创中国发布公告称，拟发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。发行票据所得款将主要用于本集团现有债务再融资。中国恒大4月8日公告称，拟发行3笔合共20亿美元的优先票据，利率分别为9.5%、10%、 10.5%。紧接着4月15日，中国恒大又公告称再增发10亿美元的优先票据。

　　这意味着，无论是从规模还是成本两个指标来看，目前都是发债的一个窗口期，尤其是在大量短债即将到期的情况

　　但是在楼市企稳的背景下，如果其他的经营指标没有进行合格的管控，高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕。“高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了，因而才会寻求高利息。”一名不愿具名的地产分析师指出。

　　因而在这种背景下，频密发债的企业仍应该在回款与销售计划上发力，毕竟这是最不需要成本的资金。“加速回笼资金、短平快地去库存，这是比较稳妥的做法。”上述分析师表示。

　　市场分化和平稳仍是大势

　　龙头房企为什么没有“小阳春”?易居研究院副院长杨红旭认为，有两类原因造成部分龙头房企的业绩出现下降：第一与龙头房企城市布局结构有关系。今年以来，三、四线城市市场降温比较明显，春季也没有出现小阳春迹象。因此，类似碧桂园、恒大这类在三四线城市项目权重较高的房企一季度数据表现则较为疲弱，而有些主要城市布局在东部一二线的房企销售情况表现则会较好。

　　“一季度整体房企销量放缓是个信号。这一信号表明，2019年商品房市场整体销量将难超2018年，也体现出房企正由前几年过山车式心态转向稳定和谨慎。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

　　“地价过快上涨将导致房企利润率下降成为普遍情况。今年房企会更加看重利润率的回升、深耕城市、谨慎拿地，这也意味着今年主流房企整体销售业绩增速会保持低速运行，这也有利于房地产市场的平稳健康发展。虽然市场出现了一些回温信号，但我们不会再回到过去火热的盛夏，当然也没有寒冷的冬天，市场的分化与平稳仍是大势。”某排名前十的房企高管表示。

　(房掌柜整理自城市金融报、上海证券报、每日经济新闻)