房企多元发展探索新路径 房地产行业黄金时代渐行渐远

　　在“房住不炒”的宗旨下，调控政策接连出台，被称为“史上最严调控”，市场分化加剧，房地产企业又走到了一个新的十字路口，再一次掀起去房地产化运动。

　　房企的多元化转型早已不是新话题。从旅游度假地产、商业地产、养老地产、教育地产，到特色小镇、海外地产，甚至到长租公寓，都是房企转型的方向，“多元化发展”已成诸多品牌房地产企业新的盈利模式。

　　多元化发展仍是企业转型的大趋势，随着增量房地产市场的红利逐渐减退，一些房企在激烈的竞争中谋求多元化业务布局。

　　争相转型的背后，实则是战略升级，扩展赛道，共同点是由“单一开发”向“开发+运营”发展，与主营地产业务的协同成了转型的新方向。

　　传统业务 盈利模式仍待探索

　　早在2010年前后，就有房企提出多元化转型。新赛道的开辟，一方面缘于地产开发天花板的约束，开发商纷纷向外看;另一方面，社会需求的变化，促使开发商紧追趋势扩充业务，寻找增量空间。商业、物业、酒店、文旅成为上一轮企业多元化的“宠儿”。然而，随着那一轮资本“大潮”退去，能盈利者少之又少。

　　时至今日，伴随着“横盘”时代来临，越来越多的房企重视多元业务，发展也趋向于理性、务实，布局主要转移至地产开发+、地产上下游、存量管理以及其他创新业务四大板块，特色小镇、长租公寓、物流、教育、医疗、养老等领域化身房企“新宠”。

　　一位房企人士称，目前围绕地产上下游布局成为房企相对稳健的拓展方式，企业借此也形成完整的产业链，有效降低成本。

　　房企多元化轰轰烈烈，能带来多少利润?易居企业集团CEO丁祖昱表示，房地产多元化的大潮当中，大多数房地产多元化创造的收入和利润和主业相比占比很小。

　　恒大便放弃了粮油、乳业和矿泉水等业务。恒大集团董事局主席许家印在今年业绩会上就坦言，恒大在多元化战略的实施过程中探索发现，上述产业一年销售几亿或者几十亿，和恒大规模不匹配，因此将这些产业都转出去了。

　　对此，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，有些目前规模不大、但有可能培植市场规模的业务，短期被捧为风口，长期仍有待观察，比如长租公寓、文创娱乐，更多还要取决于政策走势。

　　“战略升级”转型新机遇

　　随着房地产行业集中度不断增加，竞争愈发激烈，“去地产化”口号不时响起。先有万达集团董事长王健林斥资近千亿元带领万达集团进军文化旅游产业，保利发展宣布全面布局养老产业，后有碧桂园、雅居乐等拆分物业公司赴港上市，恒大开启造车之路……一时间，房地产行业风起云涌。

　　康桥地产集团执行总裁朱荣梅分析，房地产企业不仅具有极强的行业辐射能力，又与人们的生活息息相关。随着郑州城市框架的拉大和交通体系的延伸拓展，房地产企业也迎来了一个健康良性并不断发展壮大甚至转型的新机遇。

　　以康桥为例，在注重企业发展的同时，把握郑州城市发展的态势和机遇。一路走来，从传统住宅业务的变革与创新，到产品全生命周期的聚焦与取舍，康桥围绕传统地产开发的主体，打造产业文旅、大服务(大教育、大健康、大社区、大商业、租赁住宅)两翼发展的全生命周期综合运营商。康桥能够充分应对时代变化与城市发展的新格局，不断探索企业发展与城市可持续发展同步的新路径。

　　今年初，融创围绕“地产+”美好生活，全新布局四大战略板块——融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。“未来，在坚持以地产为核心主业的基础上，融创将继续提升服务，布局文旅与文化，致力于成为中国家庭美好生活整合服务商。”在日前举行的融创文旅品牌发布会上，融创中国行政总裁汪孟德宣布企业正式启动全新战略升级。

　　恒大多元化产业发展也在稳步推进。恒大集团董事局主席许家印此前宣布，恒大多元产业布局已经全面完成，形成了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，未来5年内恒大不会再涉足其他领域。

　　碧桂园则将自己的未来定义为全周期竞争力、高科技综合性企业，地产、农业、机器人成为其目前的三大重点发展方向。碧桂园机器人公司成立了机器人和相关核心技术的研发和制造部门，未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。

　　龙头房企万科在去年做出了房地产行业转折已经到来的判断。虽然万科发出“活下去”的声音略显夸张，但随着我国房地产调控长效机制不断完善，行业的战略转型已是大势所趋。

　　4月11日，在全联房地产创新论坛暨房讯网品牌战略发布会上，业内人士普遍认为，针对房地产市场化改革逐渐深入，已经由增量时代进入到存量时代，当前的市场态势已不再支持过度扩张的发展模式，未来只有做好产业转型，走可持续的高质量发展之路。

　　在业内看来，2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期，长期而言将会加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。同时，2019年政策趋势上也将更加强调落实城市主体责任。在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行。

　　值得一提的是，2019年以来，在投zi拿地方面，房地产企业的态度普遍以“保守”、“谨慎”为主。一方面，对于未布局的城市和区域不会轻易进驻，与前两年普遍大举扩张的战略形成对比的是，目前鲜有房企表示要大举拓展城市布局。同时，企业普遍表示，将会较为严格地按照既定拿地销售比来安排土储资金。

　　上述中指院负责人分析指出，企业谨慎的预期源自销售市场的不确定性，尤其是三四线市场热度正在急剧衰退。另外，在房住不炒的大基调下，未来售价大幅提升的可能性不高。

　　从上市房企今年的业绩预期来看，多数企业认为2019年市场整体会较平稳运行，行业发展的增速会有所下降。因此，中指院方面预计，2019年将是行业集中度更加上行、企业之间竞争更加激烈的一年。

　　在全联房地产创新论坛上，亿翰智库董事长陈啸天认为，房地产行业已经从此前的上升通道进入到振荡通道，房企在发展过程中应回归核心，找到自身的核心优势，围绕核心优势展开一整套要素整合，进而形成企业自主的发展体系。

　　当代置业执行董事兼总裁张鹏则表示，房地产行业已经进入到讲品质、讲内涵、讲价值的存量时代，面对新形势，房地产企业应该防止土地错配、防止资金错配、防止产业错配，促进企业转型升级和房地产主业的发展。

　　“多元发展”探索新路径

　　古语云：“草蛇灰线，伏脉千里”。行业周转越来越快，集中度也越来越高，对于一些中小型房企而言，要么更快周转扩大规模，要么开始另寻出路。通过研究房地产上市公司总体盈利能力的变化，能够从微观角度看出行业增速放缓和竞争逐步加剧的趋势。总体而言，房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。

　　新城控股郑州公司助理总经理祝莫寒称，近些年，随着中部崛起相关的国家层面政策的出台，郑州迎来了巨大的发展机遇，有着极强的生命力和极大的发展潜力。

　　这两年，无论是本土一线还是全国TOP20，大家都积极地将各家的产品主张与中原百姓不断进阶的需求逐渐对位，在这种良性的竞争环境下，行业结构也在不断调整优化。对于新城而言，这既是挑战也是机遇，2018年，新城的品牌商业综合体——新城吾悦广场落地荥阳。对于客户而言，这意味着新城打造一流商业配套的诺言兑现，对于片区而言，则意味着未来城市中心有了新的发展引擎。2019年，从集团层面，新城控股坚持住宅、商业的双轮驱动战略，对于郑州区域而言，这也将是新城坚持的重要战略之一。

　　对企业而言，多元化战略带来的不仅是增长点的转变，更是盈利模式的提升。

　　在地产企业当中，多元化发展已经成为一个非常明显的趋势。物业、教育、新能源材料、健康、旅游、养老、长租公寓、写字楼、海外地产等多元化发展脉络愈加清晰。

　　很多房企一窝蜂地涌向“跨界”的体育、文化、娱乐、休闲产业甚至特色小镇，但本质上还是以产业筹码获取廉价土地资源，回到以传统房地产开发为主的战场。如果真的能够培育产业、长期运营，或许可以寻找到业务增值的好方向。

　　当前市场环境下，同质化竞争日趋激烈，从房企多元业务布局类型上看，一方面房企业务方向趋同，在很多产业方面具有一致性，商业、金融、旅游、教育、养老，这些能与住宅开发形成协同效应的产业几乎成为房企标配，其整个多元化产业围绕住宅产业进行开发，也降低了多元化的风险和偏差。

　　如何在坚持多元化战略同时推进差异化的产品策略以及定制化的服务和科学的运营模式，也成为影响各房企未来的重要因素。

　　房企多元化其实仍在探索之中，大房企希望能够实现多轮驱动、多支柱发展的业务模式，而中小房企资源有限，多元化的结果最终是转型。

　　未来，随着行业不断发展，房企、产业主体企业的加速涌入，企业之间业务交错更加复杂，在未来竞争格局中，无论是多元化布局还是跨行业融合，如何与市场对接，应对市场的检验，应该是房企要面对的新课题。

　　(房掌柜整理自经济参考报、北京晚报、河南日报)