成都二手房挂牌量“爆仓” 但成交价格低位稳定

　　近期，有不少购房者关注到，链家网成都的二手房库存量开始激增，目前已超过7万套。

　　超过7万套的库存，基本达到了成都2015年楼市冰冻期库存的巅峰，现在用“爆仓”来形容一点也不为过。

　　房地产市场一直遵循一个规律：当房价持续上涨，持有者愈发惜售。而整体房价处于不断下调的态势，市场上恐慌性抛售的房源会非常多。

　　库存一旦积压，有的房主为了迅速出手，开始出现了较大幅度的溢价空间，如果市场大环境没出现转折或者变动，二手房会出现持续的阴跌。

　　是二手房凉了么?

　　其实不然，除了惊人的库存量，在成交端口的数据也非常喜人。

　　通过成房网的数据显示，成都中心城区近三个月的二手房成交量均在7000-8000套左右，这个成交量虽然比不上新房，但对二手房来说并不算低，属于一个正常值。

　　看似现在成都二手房市场，买卖双方的博弈基本平衡了!

　　但是，我觉得用“两极分化”来形容会更贴切。

　　“分化”主要有以下几个特点：

　　1、二手房高价挂牌 ，但成交价格低位稳定

　　近期，不管是从二手房经纪人，还是链家挂牌房源看：2019年开年来，二手房挂牌的价格预期开始提升，高价位挂牌房源不在少数。但是从成交端口的数据来看，去年2018年11月开始，成都各个小区二手房成交价格在低位已经基本稳定。

　　以高新区南城都汇五期为例：目前，同户型，最便宜的一套清水房挂牌价155万，最贵的一套清水房挂牌价达230万。而目前最低的一套成交价为153万。

　　2、降价幅度

　　边缘区域降价明显，核心比较稳定

　　从2018年至今，购房者可以感受到，成都近郊区域二手房降价异常明显，降幅基本在最高点的30%左右。如大面世茂城从此前最高点16000元/㎡的成交价，到如今不足12000元/㎡，降幅接近30%。

　　而主城区大部分二手房的降幅在最高点的20%左右，以及顶豪区域金融城、攀成钢区域二手房降幅仅有10%左右。

　　原因也很简单，近郊区域新房供应量大，大量购房人群被新房消化，而城市核心区供应较少，大部分人群的需求只能在二手房上得到满足。

　　当然，城市核心区域住宅往往具有增值保值的特点，我也坚信二手房的增价幅度往往符合：核心区最先涨，最后才降。但我认为，随着成都主城区核心区新房并没有完全断供，且新房产品力更强，也具有很强的价格优势，加上这类楼盘二手成交冷淡，我认为这类住宅在成交价格端口还有下调的空间。