谢逸枫:中央决定完善土地供应 一线城市调控收紧

　　国家统计局11月18日发布10月份70座城市住宅价格指数。与前一月相比，新房价格回落的城市只有2座，房价环比上涨的城市占比达到了92.9%。 一线城市继续领涨全国房价：北京(同比21.1%)、上海(同比21.4%)、广州(同比20.7%)、深圳(同比20.6%)。10月份全国房价整体同比涨幅9.3%，高于9月份的8.7%。成交量和市场活跃度方面，10月份房屋销售面积同比增长11.7%，明显低于9月份的21.5%。成交金额方面，10月份房屋销售额同比增长20.1%，9月份则为27.9%。10月份新屋开工总面积同比减少8%，与9月份同比增加38.5%形成巨大反差。在此背景下，广州市政府办公厅11月18日印发“关于进一步做好房地产市场调控工作的意见”，至此，北上广深四大一线城市出齐房市调控加码政策。全国房价越调越涨，多地年初调控军令状难以完成。而11月15日出炉的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。其中，关于房产税的全国推广并未给出具体时间表。

　　至少35城市提今年房地产调控目标，多数与收入增幅挂钩。统计数据显示，18城完成年度调控基本无望，一线城市调控收紧。房价“越调越涨”，《决定》开三剂药方，包括调控回归市场化，完善土地供应，房产税改革。目前全国一二线城市是上涨主流，从全国楼市看，市场已经分化，一二线城市上涨，三四线城市平稳。整体市场冷热不均衡。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。应对“越调越涨”需靠市场手段，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同，这些举措核心是通过市场手段平衡供需。

　　影响房价关键在供给，自今年下半年以来，尽管北京、上海、广州、深圳等地不同程度加强了政府对于房价的行政控制，但政府的调控之手仍然难以拉住房价的脱缰之绳。屡调屡涨的现实让越来越多的学者开始认同，影响中国房价的关键在于供给。刚刚公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳四个城市10月的房价同比上涨均超过了20%。这与年初各地政府制定的房价涨幅低于城镇居民可支配收入的增幅的承诺相距甚远，目前距离提交答卷还有两个月的时间，即便北京、上海、深圳都加码了更严格的行政调控举措，调控目标也基本成了不可能完成的任务。长期以来，地方政府垄断了供应端所有的土地出让市场，但土地资源紧缺以及土地财政的制约，单轨制供应导致土地出让远远满足不了实质需求，也使得农民财富收入增长缓慢和因征地导致的社会矛盾累积。目前，广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已展开农村土地集体入市的实质性试点。农村集体土地入市顺利实现，大量低成本闲置的农村建设用地，将极大平抑土地市场价格，为火热的房地产市场浇上一盆冷水。另一引人关注的改革是在税费领域，数年来“只听楼梯响、不见人下来”的房产税改革被明确，将成为在房地产市场领域理顺供给、持有和交易环节的改革突破口。

　　目标设定 “房价涨幅低于收入增幅”。今年年初，全国有至少35个城市提出了今年房地产调控的具体目标。北京、上海的调控目标未列出具体数字。其中，北京为“希望能够保持房屋交易量的稳定，交易价格的稳定”;上海则为“按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施”。其他城市目标则比较明确。广州、深圳、厦门、南京等城市，均表示调控目标为“新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入增幅”。一些城市还提出了更高的目标，如青岛和西安等城市表示房价涨幅要“明显低于”人均可支配收入的增幅。以广州为例，今年初该市制定的房价控制目标是，至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。今年广州“两会”上，该市上述两项指标的预期分别是10%和11%。若按11%的目标计算，前9月，该市房价涨幅已超出预期目标8个百分点，要完成控制目标几无可能。

　　为什么三中全会前与后中央政府没有出台具体楼市政策打压房地产与房价，保持沉默?显然与六个方面有关系，一是国内宏观经济复苏缓慢与增长不稳及区域发展不平衡，房地产业对经济影响巨大，不管是经济增长拉动与产业调整都离不开房地产的稳定。二是国内金融体系安全性与地方政府债务压力有关，房地产方面的贷款占到银行资产比例高，而房地产则是地方政府还债务的主要来源。三是房地产涉及到财政收入，一旦房地产下降，必导致收入下降。四是房地产的问题很严重，涉及到其他方面的制度与政策需要调整，保持谨慎的态度。五是中国楼市长期发展不平衡，不可一刀切。市场化的调控思想成为新的政府领导指导房地产发展的方向，目前以地方政府的差别化与微调为主的楼市调控比较合适。譬如北上广深、杭州、西安、郑州收紧调控。六是《公报》与《决定》提出的多项改革策略表明，新一届政府将把影响楼市的财政改革和土地改革作为工作重点，但其效果需要较长时间方能显现。

　　房地产的问题，不是房价本身高，而是经济运行深层次的问题导致房价高。影响房价主要有三大因素，供给、需求，以及解决供给和需求背后需要的经济和政策环境。 十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》着眼的就是解决经济运行中深层次的制度问题，其中提及的诸多内容，虽然未具体地涉及房地产调控，但均会对房地产市场产生直接影响。18日，中国国家统计局公布的数据再次印证了全国房价普涨的猜想：70个大中城市中，69个同比上涨，65个环比上涨。这是自2013年初国五条施行以来房价再创新高。面对行政化调控“越调越涨”的怪圈，刚刚结束的中共中央十八届三中全会开出的药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。在房价一路狂飙，房地产调控陷入僵局之时，三中全会提出的“明确市场对资源配置起决定性作用”，将成为房地产市场调控的新思路。

　　为稳住过快上涨的房价，10月中旬以来，北京、深圳、上海、广州四个一线城市均出台更严格的楼市调控政策，以稳定市场预期。本轮调控突出“限贷、限购、限价”的思路依然明显。限贷方面，深圳、上海、广州均将二套房商业贷款的首付比例提高到七成。限价方面，10月23日出台的“京七条”力推自住型商品房，并提出将确保两年供应7万套，占市场供应量一半。限购方面，11月8日出台的“沪七条”，将非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限，从购房“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。10月，全国70个大中城市新建商品住宅价格从同比来看，北京、上海、广州、深圳四个一线城市延续了上月涨幅全部超过20%的情况;涨幅超过10%的城市达到21个，比上月增加6个。上涨依然成为绝对的主流，北京、上海、广州、深圳涨幅全部超过20%，涨幅超过10%的城市达到21个，仅有温州继续保持同比下降的态势，降幅为1.5%，连续数月成为唯一同比下跌的城市。这也是温州楼市连续第26个月下跌。而从环比涨幅来看，温州也已经保持了连续4个月的下跌趋势。

　　缘何众多城市的调控目标均可能无法实现?在限购限贷的情况下，房价涨幅依然惊人。前10月份新建住宅价格上涨同比超10%的18个城市，完成年度调控任务已经基本无望。今年初包括近年来的房地产调控，都是从遏制投资需求和流通端来调整房价，对整个房地产业的认识出现了严重偏差。简单确定一个房价上涨目标有必然性，也决定了难以完成。相应的利益集团不愿从根本上来解决房价问题是关键。比如从土地供应这个源头来解决。设定目标错了，实施的工具也错了，最后就会出现这样的偏差。所以年年调控年年涨，年年问责年年无人负责。整个定位出现系统性问题，引发整体房价目标失控，这是必然的结果。最初的目标设定就是错误的，目标过于简单化。房价是由多种原因造成的，包括供给方面、需求方面、政策环境方面。仅设定一个房价目标，而没有相应的措施，那等于喊空话。从供给上说，国土部部长喊话多次，不许出高价地，但地方频频出现，这说明高地价增加，说明地方政府不愿意放弃这个利益。在高地价的前提下，要出现低房价的结果，这个目标就很荒唐。

　　今年以来，我国大城市房价出现了明显反弹，这是仅次于2009年的房地产爆发年份。一线城市和部分二线城市房价增长过快，主要还是供求矛盾的体现。一方面，城镇化快速推进，一些城市刚性住房需求快速增加;另一方面，货币和信贷较为宽松，大量信贷流向了房地产市场。同时，由于土地供给相对不足，而需求十分旺盛，造成地价大幅上升，也影响了人们对房价上涨的预期，使得供求矛盾进一步加剧。2011年限购后的1—2年，一线城市减少了土地供应，而受到三四线城市高库存影响，房企逐渐回归一二线城市扎堆争抢高价地，提高了市场价格预期。“房价的上涨又推动了需求恐慌入市，造成了房价快速上涨的恶性循环。数据显示，相对于需求增长而言，人口集中度大的一线城市住宅供应量明显不足。例如直到今年8月份，北京和上海两个城市的住宅新开工面积还是有近10%的负增长，这其中既有拆迁难度大的原因，也有住宅用地计划完成比例偏低的原因。

　　上海广州调控“加码”，广州昨出台楼市新政，二套房首付须七成。从年初各城市的情况看，并未说明如果完不成房地产调控目标，会有哪些罚则，或到底怎么办。调控目标完不成怎么办?是否会有新的房地产调控举措?对此，各省份住房保障部门均采取了沉默。上海住房保障和房屋管理局新闻发言人程坚表示，上海的房价调控政策已在近期出台，但能否完成目标则不予回应。广州等多个城市的房地产管理部门的人士对于目标能否完成，也都不予回答。和官方对房地产调控目标的“沉默”相比，一些城市在调控方面已经有所行动。但临近年末，一线城市调控“升级”虽然有助于楼市短时“降温”，但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。到目前为止，一线城市的“深八条、京七条、沪七条”已经相继出台，总的来看，基本离不开“限售、限价、限签、限购”的“四限疗法”。看似严厉，但归根结底并没有抓住“牛鼻子”。三中全会提出了“明确市场对资源配置起决定性作用”， 希望今后的调控措施不是“简单化”的一个限字，而能象一个高明的斗牛士一样，只用一块红布就能让牛不停转圈，牵着市场的牛鼻子走，到时房价这头牛看起来依然在跑，但只是原地转圈，不能前进一步。