杨廷文：中国房价不断攀升 供求风险呈扩大趋势

　　有这样一群人，他们一般受过良好教育，具有较强的职业能力及相应的家庭消费能力;他们有一定的闲暇，追求生活质量。他们中很多人生于70后80初，即将步入中年，正肩负养子养老的家庭重任;他们急切渴望财务自由，却时常备感到投资无门的理财困惑。他们是当代社会的中流砥柱——中产阶级，却承受高房价带来的生存压力。被高房价“绑架”的中产阶级，他们的购房梦如何圆?

　　一边是各大城市房价的高烧不退，一边是部分中小城市楼市的寒意阵阵，当前中国房地产市场出现了明显的分化迹象，三线城市积聚的楼市风险不容小觑。

　　国家统计局日前公布前十月70个大中城市房价。同比来看，除温州外，其余城市全部上涨。其中，21个城市房价涨幅高于10%。

　　笔者认为，这种“热闹”只存在于一二线城市，许多三线城市今年下半年量价齐跌，行业正在迎来大拐点，未来的有效刚需严重小于供应量，房价不会再上涨。

　　根据统计局数据测算得出，10月一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.85%、0.64%、0.57%。全年一线城市房价的环比平均涨幅均“高高在上”，远远超越二三线城市的平均涨幅，同时，二线城市房价的环比平均涨幅则一直略高于三线城市。

　　笔者认为，目前广大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。三四线城市热衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各种配套跟进很慢，人口导入也比较慢，这就造成短期楼市库存消化困难。

　　三线城市与一二线城市最大的不同在于缺少外来的高端购买力，加上土地大量上市的原因，三线城市普遍存在商品房库存量大的现象。

　　由于存量大，今年该三线城市的地产商也常常大打价格战。

　　当前部分中小城市楼市遇冷的主要原因在于其楼市客群主要来源于当地，前几年市场火热加速了房企的大规模开发，为后期市场供过于求埋下了隐患。

　　据监测的20个城市中，截至10月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2748万、2760万和2251万平方米，同比增长分别为-9.2%、-3.6%和17.4%。

　　笔者认为，一二线城市去年“金九银十”预期落空，库存积压，而今年楼市升温，去库存化效果不错，特别是南京、福州、厦门等城市甚至存在库存严重不足的风险。而三线城市库存则出现了较大的同比增幅，未来这些城市库存增长的态势仍有可能持续。三线城市的楼市风险远高于一二线城市。

　　据推测，陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯、固原、平凉、延安、庆阳、张家界位列城市房地产发展风险前十位;上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、沈阳、苏州、南京位列城市房地产发展前景前十位。