青岛综合体发展超乎想象 城市综合体也需分级打造

　　最近几年，综合体的发展超乎想象。现有的和正在施工中的综合体是已经建成的综合体的4倍，正在准备推出的综合体土地规模大概是正在建设的综合体的4倍，也就是说在未来可见的时间里，我们能看到已经规划的综合体是目前已经建成的16倍。我们碰到的第一个问题是中国需不需要这么大规模的综合体?

　　很多人说问题很大，但我们说没有问题。关键是它未来一定是没有问题，但中期有一些问题，短期就有很大的问题。我今天的主题是痛点和思考，痛点在哪里?我们又该怎样解决这些痛点?

　　“钱”造成的系列痛点

　　目前看国内综合体普遍的筹款来源和方式，一是来源于定金和预付款，占比25. 6%，也就是说销售依然是最主要的来源;二是自有资金、自筹资金;三是国内贷款。大家知道，自有资金和自筹资金目前依然是中国房地产最大的痛点，实际上这一块相当一部分来源于信托和短债长投。国内这种状况使得我们的融资成本非常高，达到8～12%，我们一般愿意用15～20%来算综合体的融资成本，那么现在的租金回报是远远达不到的。我们发现国外是以REITs为主力，不是短债，而是直接上市，使得它的融资成本相对来讲非常低。我们跟人家差了REITs这个阶段，这个阶段什么时候到来?未来。痛点是我们能不能熬到直接上市的那一天，我们能不能有那个回报?如果没有，熬到有上市那一天也没有用。我估计今年肯定不行，明年大家可以筹备，最早要到后年。

　　这个痛点使得我们要急于卖商场回笼现金，那么又面临一个大难题。写字楼和商业的租金有很大区别，让很多综合体失去了增值的空间。我们看到非常有意思的情况是，大家甚至保留错误的物业而卖出了非常宝贵的物业，比如说深圳某公司在西安有个项目，他们把商业这一最主要的资产全部卖掉，居然保留了写字楼，这让我百思不得其解。但是这个错误酿成之后，整个商场目前一塌糊涂，资金再也上不来。

　　我们看2 012～2 013年一手楼商铺的供销比，发现卖商铺成为很多开发商的救命稻草，因为不限购就拿去卖。但是这个“卖”没有经过策划，也没有经过招商，更别提运营，一窝蜂地卖。有策略地卖和没有策略地卖，后果会相差非常大。大家说商铺是救命稻草，我们数据显示实际供应量已经非常大了，更何况很多商铺是不可以这样卖的，一旦卖的话就会遭受和西安商场同样的情况。所以大家一定要在这件事情上挺住，关键时刻挺不住就失去了未来。

　　极度缺乏T型人才

　　中国房地产发展30年，各个类型的专业人才是不缺的，比如住宅、写字楼、社区商业、建材超市、酒店等等，实际上我们不缺每一个类型的、每一个专业的人才。而我们发现综合体就不是某一个专业能搞得定，综合体需要的就不是I型人才，I型人才就是在某一个专业钻得很深、有经验，而综合体缺少的是T型人才，能够把各个专业用上面那一横“贯穿”的人才，现在极度缺乏。人才的需求量现在有一个大致的算法，按照目前综合体的这种成长速度，我们的人才显然跟不上!上次我和几个大学校长大家一块儿聊天，他们问我房地产专业还能不能办?我说当然能办。但是房地产专业不是在10年前我们办的，非常简单的估价专业，非常简单的测量专业，非常简单的房地产经纪测算，而是商业房地产运营、酒店运营，还有能够把各个专业串通起来的通才极度缺乏，这都是我们的痛点。