李清书：党十八届三中全会关于房地产行业的政策

　　浅析党“十八届三中全会”关于房地产行业的政策

　　最近有媒体报道说“十八届三中全会”有关房地产调控减少了，坚持走市场化道路。其实这个说法是不全面的。“十八届三中”全会坚持走市场化道路，是经济体制改革重点，但对房地产行业调控并没有没有减少，准确的说法是直接调控减少了，相反间接调控的政策是增多了，对房地产市场影响将更加直接和巨大。

　　“十八届三中全会”提到：“完善主要由市场决定价格的机制。凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。”房地产市场总体来说应该是中国市场化比较高的行业，从投资开发到销售，参与主体多元化。当然，最近几年由于有的地方房价大幅度上涨，有地方推出住宅产品限购、限贷等行政干预市场的情况也不少，使得房地产行业市场化打了折扣。这次会议明确提出“市场决定价格的机制”，当然房地产市场也不例外，而且其价格是市场能够解决。难怪有人猜想说限购政策将逐步被取消，限购政策取消是必然，但是取消时间就很难推断。要房地产完全市场化，最主要是解决好保障房问题，只有从根本上解决保障才能推进房地产市场化。

　　“十八届三中全会”提到：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同股同价。缩小征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元化保障机制。”该政策对现土地政策重大调整，如能很好落实，将对房地产行业产生重大影响，同时对被征地农民带来更大收益。对房地产市场影响：一是供地主体多元化，由于主体多元化，供地价格将跟随房地产市场变化，土地价格波动幅度更大，如果市场好价格将更高，市场不好会更低，通常情况下价格会更平稳，二是价格差异化。另外供地主体多元，对中小房地产企业留下一线生存空间。大家希望土地价格大幅度降低的可能性很小。当然这个政策落实涉及方面太多，短期内落实可能性很小。

　　“十八届三中全会”提到：“健全宏观调控体系。宏观调控的主要任务是保持经济总量平衡，促进重大经济结构协调和生产布局优化，减缓经济周期波动影响，防范区域性、系统性风险，稳定市场预期，实现经济持续健康发展。”中国宏观调控目的可以用一句概况就是：持续增长。房地产市场是个既一般，也特殊的市场，特殊是房地产市场波动，特别是大的波动，必然会影响整个国家经济稳定，更不用说可持续的增长。站在生产者即开发商角度，总是认为房价是可不断往上涨的，在一定时期也是必须的，但不可能永远如此。从购房者角度，总希望房价下跌，下跌了购房更便宜，小房价调整是购房者可以享受的利益。但是如果真是大幅度调整，购房者未必能够享受得到。任何一个国家，房地产市场出现巨大波动经济总会出现较大波动。因此房地产市场稳定就显得非常重要，小涨、小跌都是市场之利。但是大涨、大跌也必然影响整体经济，国家不可能不采取措施。

　　“十八届三中全会”提到：“完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。推进增值税改革，适当简化税率。……加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。”“加快房地产税立法并适时推进改革”，这是本次会议唯一提到直接与房地产相关的政策，但该“房地产税”与我们现在正在上海、重庆等地试行的“房产税”是有区别的。本次提出“房地产税”应该是既包括房，也包括地，范围更大，包括以后可能出现集体土地交易部分，本次提出立法先行，也就打消了现在试点房产税，快速全面推开的可能性，也是法制政府的一个体现。

　　“十八届三中全会”提到：“创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。”该条规定也将直接或者间接影响到区域房地产市场走向，也可以用一句简单话概况：鼓励落户小城镇，允许落户中城市，有条件落户大城市，控制落户大城市。户籍改革确实便利了群众，但不会根本改变人口迁移，如农村有地的人，不会因为落户而放弃土地，除非放弃土地可以获得较好的收益。关键还要看城市的发展，如果有较好就业机会，较高的收入，及时不容许落户，人口也会像这个地方流动，政府可以限制落户，但不可能限制人口流动，这也是为何部分房地产业界看好一线城市房地产市场，认为房地产市场还会大涨的原因。但事实是否如此，尚需要实践来检验。但对于可持续发展能力较强，前期房地产价格合理的中小城市，随着未来发展，房地产市场持续繁荣的可能性更大。

　　总之，本次会议直接涉及房地产行业和市场较少，但许多间接政策会给房地产市场带来更大的影响，因为现在中国房地产市场，本身不只是房地产行业和市场事情。要调控房地产，就是要跳出房地产行业和市场来看。这也是本次会议关于房地产市场和行业最高明之处。任何商品和市场，不可能只涨不跌，或者是只跌不涨，那就不是市场。房地产价格肯定会跌，但是什么时候，与有的人想知道的房地产价格最高会涨到什么高度一样。只有等到跌的时候才知道。但我相信未来中国房地产市场在综合市场因素、政策因素、经济发展因素，在较长时间仍会比较平稳的发展。但其间区域性风险仍然存在，各个细分房地产市场价格波动将是难免的。