张宏伟:通胀预期导致别墅等天价豪宅投资属性增强

　　回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，截止2013年8月14日，同策咨询研究部数据显示， 2010-2013年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交407套，其中别墅豪宅117套。2010-2012年这三年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套，三年平均每年卖出115套。

　　富裕阶层聚焦上海天价豪宅市场

　　研究结果表明，主要城市的超级豪华住宅市场，即“亿万富豪市场”的发展速度大大超过了同一城市中主流住宅市场的发展速度。价格上涨最快的地区为中国和亚洲，原因是这些地区新晋富人阶层的兴起以及商品价格的上升。

　　以中国为例，2013年4月15日，福布斯中文版发布的2013年华人富豪榜，2013年净资产在10亿美元以上的华人富豪人数上升47人至245人，其中来自大陆的富豪占一半。从比例构成来看，上榜富豪中从事房地产人数最多，占21%，其次为制造业(16%)和多元化经营(13%)，其他造富人数较多的还有科技类、食品饮料、医疗保健等行业。

　　此外，《群邑智库?012胡润财富报告》数据显示，截至2011年底，除香港、澳门、台湾之外的全国31个省、市、自治区中，千万富豪人数第一次突破102万人，比上一年增加了64260人，涨幅6.3%;其中亿万富豪人数已达63500人，比上一年增加了3683人，涨幅5.8%。目前，全国每1300人中有1人是千万富豪。

　　从结果来看，正是由于这些富豪阶层频出，使得一些资金流向全球最为尊贵优越的顶级豪宅。2010-2012年这三年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套，三年平均每年卖出115套，这说明作为全球最大新兴经济体首都的上海已成为这些富豪投资的不二之选。

　　从这些富豪们偏好来讲，富豪买家需要的是品质最为出色的顶级国际性住宅，并愿意为此付出相应价格成本，他们的注意力集中于市中心区域的高档住宅，而非郊外或阳光充足地带的休闲度假物业。这反映出全球市场对于市区住宅的偏好，因为这些亿万富豪们需要居住在市区以打理其业务。

　　新时代下的豪宅标准与五大价值体系

　　富豪买家需要的是品质最为出色的顶级国际性住宅，并愿意为此付出相应价格成本，只有这样的豪宅才能作为顶级圈层人群的财富标签之一，才能作为富人们居住和生活的载体。因此，豪宅的标准在迎合富人群体不断上升的需求过程中而日益提高。除了“常人眼里的天价、极致的空间尺度”外，顶级的豪宅价值亦由更多的因素叠加而成，如不可复制的土地资源、区域的升值空间、产品的精雕细琢、高端配套支撑、顶级生活圈的形成等等。

　　那么，什么样的楼盘才能被称之为“豪宅”，新时代下的豪宅标准需要具备哪些主观和客观的条件?

　　笔者从地段、品牌、品质、保值度、文化及圈层氛围等五个方面来分析目前的新时代下的豪宅标准特质及价值体系：