【掌柜日报】房企各阵营分化明显 泰禾一季度“抢收”力度大

正处于债务高压下的泰禾集团一季度“抢收”力度较大，以价换量决心明显。4月12日，泰禾集团宣布一季度销售额为263亿元，实现收入74.54亿元，同比增长24.47%；实现净利润9.97亿元，同比大幅增长219.55%。此前，由于首月销售数据不理想，泰禾北京推出“一号抢收计划”，用降价促销和高佣金方式广征经纪人，从而实现春节后首周销售金额15亿元、2月破50亿元、90天“抢收”100亿元。同日，绿地香港控股有限公司披露，第一季度合约销售金额157.05亿元，同比增长175.33%。此外，世茂房地产今年一季度合约销售额为407.7亿元，同比增长24%；中国奥园一季度合同销售额187.3亿元，同比增长约38%；融信中国一季度合约销售额253.5亿元，同比增长13.42%。

也有部分中小规模房企销售数据下滑明显。中国金茂公布数据显示，今年1~3月公司累计取得签约销售金额共计283.3亿元，同比下降26.7%。新华联集团披露，2019年一季度归属于上市公司股东的净利润预计盈利700万元至1000万元，比上年同期下降74.39%~82.07%。新华联公告中解释称，本期净利润较上年同期下降的主要原因，是公司已售项目尚未结转及本报告期费用化利息同比增加，导致净利润比上年同期有所下降。招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告，预计第一季度业绩同比下降，其中一季度归属于上市公司股东的净利润预计盈利25亿元~27亿元，比上年同期下降54%~57%。

部分中小型房企第一季度净利润录得亏损。其中，4月12日，嘉凯城集团预计，一季度归属于上市公司股东的净利润亏损约1亿元，比上年同期增加亏损9049.92万元。嘉凯城表示，报告期内公司积极发展第二主业，房地产业务继续收缩。同日，美好置业集团发布公告，预告2019年一季度业绩将录得亏损。据悉，美好置业预期一季度归属于上市公司股东的净利润将亏损1.22亿元~1.27亿元，亏损额比上年同期下降6.5%~10.2%。

中国指数研究院表示，一季度房企整体销售业绩保持平稳增长，内部分化也更加明显。各阵营房企根据自身发展要求出现业绩增速分化，超级阵营“控速保质”增速放缓；第一阵营保证规模平稳发展；中型房企努力扩大增速追赶前端阵营。

综合行业发展的大致态势，多名业内人士表示，一季度受到春节影响，通常会呈现1月、2月销售量较低，3月同比增长现象。

今年2月，房企销售额同比下降数量较多，主要受销售时间短、春节返乡置业降温等因素影响，其中布局三四线城市的房企受影响略大。对于房企整体销售额涨幅明显放缓的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，除市场本身“退烧”外，还与2018年一季度有2017年大量结转项目有关系。此外，春节期间返乡置业“退烧”，也影响到布局三四线城市的房企销售。其中，龙头房企销售业绩放缓很大程度上与三四线城市逐渐“退烧”有关。但3月同比、环比均大幅增长，主要是处于传统回暖节点、房企加快推盘以“抢收”一季度业绩。

规模： 目标增速普遍放缓，一季度投资谨慎

3月末，房企业绩发布会相继进入尾声，许多房企也对外公布了2019年的发展目标。

在楼市调控继续深入的大背景下，不少房企强调“以稳为主”，主动刹车。“降速、保质、求稳”成为行业普遍共识。据不完全统计，恒大、雅居乐、中海地产、旭辉控股、宝龙地产、富力地产等逾十家房企调低了2019年的销售增速目标。

根据亿翰智库提供的数据，2019年房企销售目标，对比2018年销售增幅均值为21%，相比去年下降逾20个百分点。其中，2000亿元规模及以上房企的2019年目标多处于10%~15%区间；千亿元规模及以上房企2019年目标多处于15%~20%区间；千亿元规模以下房企2019年目标多处于20%~30%区间。

龙头房企主动“降速”，延续了2018年下半年“小步慢跑”策略。早在2018年，碧桂园就没有给出预期的合同销售目标，并且于去年7月明确提出“提质降速”的口号，集团董事会主席杨国强对2019年销售增速也仅用了“先稳健再努力”来表述。同样，万科地产今年提出“修剪枝叶”，聚焦基本盘。在万科集团董事会主席郁亮看来，未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它将支持着集团主要的收入、利润和现金流。排名第三的中国恒大2019年销售目标6000亿元，仅比2018年销售额多了486.6亿元。

对此，克而瑞研究中心分析认为，在目前市场形势下，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。龙头房企已纷纷表示将由“高速增长”转向“有质量增长”，规模房企也主动调整战略，2019年行业业绩目标预期整体较低也属正常。

除龙头房企放弃在规模道路上“狂奔”、转而采取保守态度外，近年来处于迅猛发力阶段的房企也在积极调整步伐。整体来看企业的销售目标与前两年销售增幅相比，较为谨慎。

在业绩会上，融创管理层公开表示看好房地产，其2019年目标为5500亿元，增幅约为20%，已是大型房企中给出增速较高的企业；中国金茂下调幅度较大，从2018年业绩增长84.7%下调到2019年预计增长17.2%；龙湖定调2019年销售目标仅增长10%；旭辉2019年目标是1900亿元，较2018年销售额同比增长25%，与前两年96%、46%的销售增幅比较，明显放缓。

业内人士认为，一方面，高速增长带来高负债，基于对未来市场的判断，房企近年集中降负债、抓现金流，不盲目追求规模，保持企业良性发展；另一方面，稳地价、稳房价、稳预期仍然是2019年楼市政策的重要导向，在市场预期降温的大环境下，房企会普遍选择趋于保守的应对策略。