谢逸枫：三中全会审议通过《决定》无法决定房价

　　2013年11月12日在北京闭幕的“三中全会公报”内容涉并无直接提到房地产，“三中全会公报”长达5000多字的，似乎只有“完善土地制度”等少数字眼涉及房地产。三中会会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》，于2013年11月15日公布。《决定》共2万字左右、内容涵盖15个领域、16个改革、60个具体任务。《决定》直接涉及房地产内容不多，主要是与调控长效机制有关，其中有城乡土地制度改革、财税制度改革、赋予农民更多财产权利、住房保障制度改革、住房保障融资渠道、金融体制、全国住房信息系统联网、户籍制度、领导干部实行官邸制。《公报》与《决定》公布后，已明确分析与判断，涉及内容极少，总体上这届三中全会对房地产影响“中性”，基本上不会对当前及未来几年中国房地产形成重大的影响，更加不会对房地产市场有太大变化。无疑，三中全会对心理影响预期与象征意义大于市场实际效果与作用。望别瞎猜了!别折腾了!别过份解释了!

　　一是城乡土地制度改革。《公报》涉土地制度内容：“建立城乡统一的建设用地市场”、“赋予农民更多财产权利”。《决定》涉土地制度内容：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”“建设统一的城乡用地市场”的“四个不”：一则不是意味着所有的农村建设用地推向市场，只会推出符合法律与政策及规划、用途管制的部分。二则不是意味着农村集体无权自主开发，仍有权自主开发。三则不是意味着允许小产权房转正。四则不是意味着农用地、宅基地、集体用地可以流转，同等入市。仅仅是允许农村集体经营性建设用地出让与国有用地同等入市。

　　宅基地、农用地、集体用地未来几年内不可能实现与国有用“同等”(即同地、同权、同价)入市。与宅基地相关的小产权房转正暂时没希望。而“工业、商业、综合”等性质的经营用地，实现入市则最有可能。2008年第十七届三中全会土地改革就“高定调”提及：“逐步建立城乡统一的建设用地市场。”2013年第十八届三中全的“公报与决定”把“逐渐”砍掉，成为土地改革最新的进展。五年过去了，土地制度改革依然未动真格，实施效果不好。涉及巨大的利益分割，关乎地方土地财政与农民权益及土地产权流转，改革阻力可谓重重。土地制度改革最关键是目前无法突破“城乡二元制”与“产权制”及“土地管理法”、“土地财政”的四大瓶颈。土地改革的内容，基本上是老调重申!长期深度影响房地产业，短期无法实现“同等入市”，可期望别奢望!

　　土地制度改革面临最首要的问题是产权明晰，公私两清。房屋类型复杂，基础数据难统计，导致中国的房屋产权不清、归属不明一直存在。不如把“土地确权、不动产登记制度与个人住房信息系统联网及重启全国房屋普基”的工作先落实，其次才是房屋类型复杂与基础数据的统计。等到土地确权、登记、发证工作在全国完成之后，法律上将“耕地、林地、宅基地”等作为集体、私人财产，通过市场化的运作下，可以在法律与政策框架范围内，进行“转售、出租、抵押”。而最终实现“集体建设用地与国有建设用地”的“同地同权同价，农村建设用地不仅可以在农村流转，还可以向城镇流转，小产权房才有转正可能性。如此则农民的土地财产将会出现溢价。

　　二是财税制度改革。《公报》涉财税制度内容：“完善税收制度”。《决定》财税制度内容：“加快房地产税立法并适时推进改革”。 多了个字，不是房产税立法，是房地产税立法，是另一种新税。既然是新税种，就要走立法程序;立法就要有时间。房产税试点不成功，接着试点，最后仍不成功就转变成新的税种功能。三中全会让房产税回归资产税的本源。别在“扩围”、“推开”、“全征”上打转儿了。《决定》没提房产税，直接替换成“房地产税”。房产税变化最大可能发展方向：一是多了一个字，房地产税是新税，成为新的税种，自然必须立法。二是房产税纳入房地产税收体系，指代整个房地产税收体系。三是将“房产税”的概念，变换成新的概念“房地产税”。譬如2003年-2009年一直空转的物业税，直到2010年转提房产税)。四是房产税全面开征尚需时日，仍处试点阶段。无疑，房产税的立法才是最关键，即使走人大立法的流程，过程还长。无疑，“房产税”概念偷换成“房地产税”，表述十分暧昧，充满市场想像力。

　　现在试点的最大问题是所有的间接税都没被取消，并且未通过人大立法，违法收税与重复收税对老百姓是不公平的，这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。房地产税是对老百姓、公众财产权的分割，直接向个人和家庭征收，一定要遵循税收法定原则，要立法。此次的提法，回应了房地产税开征的合法性、公平性的诉求。这是税制改革中的一大亮点。房地产税立法有助于税收征收，更具有正当性。立法后，税制设计会更公平，通过法制思维和法制方式来推进改革促进发展。目前中国房产税全面开征基础与条件不足，关键是看基础配套的法律与制度完善程度。全国住房信息系统联网、物业价值评估、不动产登记制度、税法修改。应该通过人大的立法来推进房产税试点。房产税是直接税，开征面对的是个人，对公民财产影响更大，必须要全社会参与，形成改革的共识，才会更加科学和公平，将来更容易推行。

　　目前中国18个税种，只有3个税种通过人大立法，这三个税种是个人所得税、企业所得税和车船税。其他15个税种，包括增值税、营业税、消费税等主要税种，都是国务院制定条例开征的。此次全会之后，有7种与税收有关的立法需要调整，第一是新税种新立法。比如房地产税法。一种是新立法模式，比如税收优惠法。一种是旧税种立新法。比如增值税法、环境税法。一种是现有税法修订，比如个税法、税收征管法。一种是旧税种旧条例上升为新法律。比如资源税法。新的税种要开征，必须要通过出台法律，不宜再像以往那样通过条例来进行，比如房地产税法。旧税种的修订过程中，应当将条例上升到法律层面，完善税收征收制度，让人大收回立法权，比如资源税的立法。

　　三是赋予农民更多财产权利。《公报》提出:“赋予农民更多财产权利”。《决定》提出：“赋予农民更多财产权利。赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。”《决定》提出：“保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”

　　上文允许农村集体经营性建设用地出让与国有用地同等入市，而这里对于宅基地，却只是慎重进行试点。而这次《决定》明确规定，保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。什么是用益物权：物权分为所有权和他物权，他物权又分为担保物权和用益物权，用益物权是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。

　　先搞清楚概念。再确定产权。最后才会有试点。 不如把“土地确权、不动产登记制度与个人住房信息系统联网及重启全国房屋普可能基”的工作先落实，其次才是房屋类型复杂与基础数据的统计。等到土地确权、登记、发证工作在全国完成之后，法律上将“耕地、林地、宅基地”等作为集体、私人财产，通过市场化的运作下，可以在法律与政策框架范围内，进行“转售、出租、抵押”。而最终实现“集体建设用地与国有建设用地”的“同地同权同价，农村建设用地不仅可以在农村流转，还可以向城镇流转，小产权房才有转正可能性。如此则农民的土地财产将会出现溢价。小产权房是否将“转正”?目前法律规定要使用农村的土地进行非农业使用，需要先征用，将土地变为国有性质才能使用。另外，《物权法》规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，而《决定》提出，农民住房可以抵押。

　　四是住房保障制度改革。《会议》：“10月29日中央政治局首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平提出，要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置。”《决定》提出：“健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。” 住房供应体系仍将建立“双轨制”。公积金制度必将进行较大幅度的调整和优化，在提取和使用方面更加宽松化、便民化。

　　首次提出建立符合国情的住房保障和供应体系，并规范完善住房供应“双轨制”与住房公积金制度。一方面是住房保障问题上升到政治层面，成为考核地方政府官员的指标之一;另外一方面，从融资的手段上完善住房保障建设资金的不足。住房保障制度改革是房地产调控长效机制三大基石之一，住房公积金制度的改革有利于弥补住房保障资金不足，完善住房供应体系“双轨制”。所谓住房保障和供应体系，即：对低收入住房困难家庭保障其基本住房需求，以廉租住房、保障性租赁住房和经济适用住房制度为主要保障方式;对中等收入住房困难家庭支持其改善住房条件，以限价商品住房制度、旧城区城中村改造、中低价位中小套型商品住房市场化为主要改善渠道;高收入家庭的住房问题主要通过市场调节解决。

　　五是住房保障融资渠道。《决定》提出：“建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”方向与目标不具体，颇为模糊。发展方向四个，一则指保障房融资平台。二则房贷债券化机构。三则是住房储蓄银行。四则是发债建保障房机构与打破国企垄断，民企可建基础设施投资和运营。

　　六是金融体制。《公报》提出：“完善金融体系”。《决定》提出：“扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。推进政策性金融机构改革。健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。完善保险经济补偿机制，建立巨灾保险制度。发展普惠金融。鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品。”房企入股银行的政策信号。具有突破性意义，具体要看方案和落实。“允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构”是房企入股金融机构的强烈信号。具有突破意义：其一是股票发行注册制改革意味着发审制度必然取消。其二是加快实现人民币资本帐户可兑换。用“加快”但没有用“自由兑换”说法显示资本帐户开放仍然是可控范围内;其三是推动资本市场双向流动，意味着外资参与国内资本市场规模会大幅度增加同时鼓励中国企业个人海外投资。第四点是政策性金融改革和债市发展股权融资也有新意，不过其认为具体要看方案和落实。

　　注册制等都是为了完善金融体系建设。作为市场化改革的趋势，证监会由审核制改成注册制，企业的资质和定价由市场自主完成，证监会的职能由审核等前端管理向金管等后端管理转换。同时可以帮助很多有潜力的企业和公司上市，给投资者提供更多优质的资产，并且价值由市场决定，这符合市场在资源配置中起决定性作用的表述，注册制也是金融深化的一种表现。从核准制到注册制的过渡有一定难度，明年推行可行性并不大。过渡至注册制的期间，其他的一些配套制度比如更完善的审计、信息披露等制度也需要进一步完善。

　　七是全国住房信息系统联网。《决定》提出：“加快建立国家统一的经济核算制度，编制全国和地方资产负债表，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”要实现全国住房信息系统联网难度非常大，必须突破六个瓶颈，否则实现全国通是没指望的。一是涉及到个人身份资料，如何突破隐私权的安全性?二是涉及银行金融的贷款信息，如何保证金融安全?三是涉及住房登记制度，但国内产权复杂，如何统计?四是涉及家庭住房信息，如何让私人不受损失?五是是涉及到利益冲突，有钱人面临危机，如何处理?六是涉及贫富的问题，引起社会矛盾，如何去解决。以上六个瓶颈不突破，实现全国通是没指望的。

　　不能遏制投机，更不能遏制房价上涨。主要是其功能决定的，由于全国住房信息系统联网主要的作用是在于为政府掌握房屋数据与出台政策提供数据参考，另外是起到监控市场变化的手段。全国住房信息系统联网严格意义上讲不能真正实现反腐的效果，关键是看其配套的政策与完善的法律。意图是实现全国住房信息系统联网，其背后的意义有四层，一是促进房地产调控长效机制打下基础。二是为开征房产税铺垫。三是完善反腐机制。四是完善住房保障制度。毫无疑问，全国住房信息系统联网加速推进的信号非常强烈，但面临不少问题。譬如住房普查与不动产登记及小产权房等未解决。如一旦成功，必将实现市场预期之的效果与作用。

　　早在几年前，我国便已着手建立住房信息系统，其中一项重点就是个人住房信息系统，并以全国范围内的信息互联互通为目标。2010年4月17日，国务院办公厅发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，除了提出若干遏制房价过快上涨的措施外，还提出：住房和城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。住房和城乡建设部随后要求，要在2011年10月底完成40个大、中城市的个人住房信息系统建设，并实现联网查询，到2013年，要实现全国住房信息系统联网。没有全国层面统一的管理和规范，系统很难真正得到应用。个人住房信息联网既要坚决打击房地产领域的腐败行为，防止“房叔”“房婶”们钻空子，为调控、防腐、征税、保障房分配等打下基础;又要制定相关法律条文，确保公民的个人信息安全，及全面房地产市场信息的准确。此外，还要制定明确的工作推进计划，确定部门分工和职责，对规定时间内没有完成工作的单位和个人进行问责，这样才能确保个人住房信息联网按时保质完成。

　　2011年1月26日，国务院办公厅1号文件《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(被通称为“新国八条”)公布，除了对房地产市场宏观调控提出更严厉的要求外，对个人住房信息系统的建设也再次提出要求：“加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据”。之后，各省、自治区、市政府相继就这个文件发布了实施细则。但是，只有太原、福州、厦门、南宁、北海等城市在制定计划的时候明确了这个工作时限，其他很多城市只是表态说要加快建设，没有给出具体的时间表。

　　2011年10月底，在十一届全国人大常委会第二十三次会议上，其中一次联组会议对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住房和城乡建设部副部长齐骥回答询问时表示，在2011年年底以前，把这40个重点城市的信息系统联网，“按照国务院的要求，我们去年下半年就已启动了全国40个城市的个人信息系统的建设工作。按照目前我们掌握的情况，这40个城市自己的系统已经实现了，市、区联网都完成了。但是，这个信息系统也存在着很大的不足，如只有个人信息，不含家庭背景。”在当天的问询会上，住建部部长姜伟新还解释，“我们原来设想是先搞40个城市，这40个城市先跟住建部联网，然后再推广到265个地级市，自己都建立起来，然后跟住建部联网，这个过程恐怕得几年的时间，现在看比预想的要艰难。”而其中的一个难点，就是信息安全问题。

　　八是户籍制度。《决定》提出：“创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制。”实现“以人为本”最关键的改革。户籍改革不仅有利打破住房保障不公平不平等的弊端，有利助推新型城镇化的发展，让更多人享受到“教育、住房、社保、医疗”等改革红利。九是领导干部实行官邸制。《决定》提出：“规范并严格执行领导干部工作生活保障制度，不准多处占用住房和办公用房，不准超标准配备办公用房和生活用房，不准违规配备公车，不准违规配备秘书，不准超规格警卫，不准超标准进行公务接待，严肃查处违反规定超标准享受待遇等问题。探索实行官邸制。”盘活存量，打击空置。有利节约土地资源，增加住房土地供应。