万亿租赁市场乱象整治坚冰待破 长租公寓或暗藏风险

　　就机构房东大举入市后如何建立有效监管，吴亚军在议案中表示，应该建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向满足条件的运营企业提供税收优惠;应当制定相应法律法规，明确商品租赁住房运营企业与承租方的权利义务关系，规范房屋租赁市场。此外，还应当建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向通过认证且经营合法合规的企业提供一定额度税收减免。

　　租金回报率低制约资产扩张

　　目前，长租公寓企业除了面临无法可依及较大的政策不确定性之外，更为现实的是自身的盈利模式问题。前期多靠大把“烧钱”，未来可持续增长又在哪里?

　　链家研究院院长杨现领曾表示，规模和盈利之间有条临界线，长租一旦拓展到2万间房源左右的数量时，规模效应才会出现。但集中式的长租公寓进行大规模扩张很难，目前能达到2万间房源数量的集中式公寓只有魔方等少数几家。

　　明源地产研究院首席研究员刘策认为，公寓企业获取房源的成本必然会加大，最理想的持有资产人应对接REITs产品，否则很难获得高估值。

　　虽然国内该领域的REITs产品暂无入市，但去年底魔方公寓尝试推出了以公寓租金收益权为底层资产资产证券化的3亿元ABS产品。今年，青客、寓见、未来域、爱上租等也将在相关领域试水。

　　刘洋表示，当前长租公寓市场较大的租售比差异则成为资产证券化的“拦路虎”，要解决这一问题，需要从降低物业售价和提升公寓租金方面着手。

　　去年6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，明确支持开展租赁业务，并首次松口允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予相关方税收优惠政策支持。

　　制度设计中还包括很重要的一点——提供金融支持。上述《意见》指出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

　　租客自述

　　一位女海归的上海租房记：不是在找房，就是在找房路上

　　如今到上海买房，需要的不止是足够的经济实力，还有5年连续社保的门槛。

　　而一个初来乍到上海的“新人”，如何融入这个城市?租房成了唯一的选择。那么，在上海租房方便吗?

　　近日，从韩国回来的李女士告诉《每日经济新闻》记者，自己从2013年完成学业回国工作，在上海租房，整个过程可谓一波三折，即使是现在，不断上涨的房租给自己带来很大压力。

　　二房东扎堆合约难保障

　　据李女士介绍，刚工作的时候，由父母承担房租，自己在上海商城路八佰伴工作，房租实在高，就只能在世纪大道沿线寻找。

　　很快，她在网上找到了合适房源，但发现是二房东，看了两套房都是一百五六十平方米的大房子，中间用间隔板隔开。

　　“其中大一点的房子会有洗衣房，小一点的可能没有窗户和洗手间。由于不是原本房屋结构，所以光线很暗，居住感很不舒服，比起在韩国租的房子条件差很多。”李女士说，就是这样一个洗手间公用的房子，月租金在1500元~1800元，而且离上班地较远，所以果断放弃了。

　　随后，李女士找到了北蔡的拆迁房，也是二房东。虽然房源较新，但走路去地铁站也要15分钟，房型也被二房东改过，一扇大门进去，里面有四五个防盗门，每一间都有一个很小的灶台。

　　上述房子最大的特点就是小，李女士再次放弃。房东将李女士带到高层的楼下，他改造了一个很大的阳光房，各种设施齐全，就是防盗不好，人来人往都经过，身心疲惫的李女士和家人虽不甚满意，但还是租了下来。

　　然而，不可思议的事情发生了。李女士入住四五天后，来了一位房产中介，说房东没有交中介费，要举报这个玻璃房违章搭建。