万亿租赁市场乱象整治坚冰待破 长租公寓或暗藏风险

　　2015年初，上海市房管局等七部门联合发文规定代理经租机构在出租房屋时，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。

　　也就是说，一套三的房子相当于N，出租时除了三个单间可以出租外，客厅也可以出租，即N+1。这也是全国首个以文件形式明确“N+1”的城市。

　　2月8日，广东省发文允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。在刘翔看来，国内规范运营的租赁运营机构发展缓慢，很重要的一个影响因素就在此。之前住建部关于住宅租赁的管理规定中，对客厅是否能改造后作为一间独立的卧室出租没有明确表述，导致各级管理部门对该问题缺乏统一的监管执行标准。

　　个人拥有自由裁量权的结果：有的城市“一刀切”，只要将客厅改造为卧室单独出租，就被定性为“群租房”，予以强拆;有的城市缺乏监管，出现大量存在安全隐患的“N+2”“N+3”的“群租房”无人治理。最让人痛恨的，就是极少数人员利用自由裁量权寻租，给企业经营带来高昂的隐性成本。

　　刘翔给记者算了一笔账，对专业租赁企业来说，利润溢价主要来自于装修溢价、品牌服务溢价和分拆溢价，而分拆溢价最主要来自于客厅空间从无效居住面积变成有效居住面积的溢价。如果只做N，那么租金要上涨30%才能满足企业的正常利润需求，却不能满足租客的需求。

　　在刘翔看来，如果国家层面出台文件明确“N+1”，那么各级管理机构都按照这个执行，就极大地解决了“劣币驱逐良币”的问题。所以这个“N+1”的国家文件能否落地，对租赁行业的健康发展至关重要。

　　专业机构争规模还是要利润

　　目前，优客逸家除了继续做大成都大本营之外，还将触角伸向了北京、杭州等地，累计管理房屋数近3万间。

　　2013年初，优客逸家获得源渡创投300万元初轮融资，同年9月又获得君联资本400万美元融资。一年后，公司估值达到8000万美元。2014年11月，优客逸家又获得经纬中国领投的2200万美元融资。

　　刘翔表示，“优客以前是个莽撞的少年，如今经过成人期，走得更稳健。从2017年下半年开始，公司将会加速规模化发展，进入一个新的台阶。下一步将继续布局一二线城市。”

　　按照刘翔的表述，优客逸家走过了行业疯狂发展的阶段，目前更需要通过好的运营管理提升盈利能力和服务水平。在追求规模之外，也更强调现金流与利润。

　　在当前住房租赁市场，立法和相关支持政策暂未落地。刘翔仍谨慎乐观地表示，希望年内相关部门将发展规范住房租赁市场的决心能变成切实政策并高效推进。