房企再融资缺口较大 房地产市场发展进入拐点时期

房企境内发债上升

7月以来，房企境内发债略有回暖，但境外发债仍比较清淡。

7月，境内债券发行量为251亿元，8月，债券发行量约为167亿元。均高于6月的111亿元。据Wind数据，1-8月，受评房地产开发商共发行境内债券人民币1164亿元，较2017年1-8月587亿元的发行量，同比增长94%。

穆迪分析师黎锦雄表示，随着流动性状况的改善，年内开发商的境内发债将进一步增长以满足其较高的再融资需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前境内发债的规模上升，说明政策层面也不是完全一刀切，还是有很多相对宽松的地方。尤其是宏观经济下行压力增大的情况下，各类债券融资的鼓励性政策会增加。

根据彭博数据，1-8月，受评房地产开发商共发行境外债券353亿美元，相较于2017年1-8月的264亿美元发行量，同比增长34%。不过，自7月以来，境外债券发行继续保持清淡，8月份发行量从7月的28亿美元降至17亿美元，发行规模远低于4月的88亿美元的近期高位。

新城控股在中报业绩会指出，海外债会成本较高，但银行票据、中短期融资成本低。下半年新增量的成本会较高，但下半年回款多，融资需求降低，融资的绝对值减少，全年会在6%上下。

严跃进认为，海外市场近期本身就处于各类资本管制，各类发债的审批肯定较为严厉。所以总体上看，若是国内有发债的机会，很多房企还是会比较依赖此类模式的。而从发债的角度看，成功发债的房企，未来有更多的机会去拿地和优化经营模式。

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　　2018年上半年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。总体来看，融资总体规模保持高位，增速持续回落，综合融资成本上升，不同阵营结构性分化加速。从融资渠道来看，银行贷款仍是主要途径，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。整体来看，除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影响，整体资金压力开始逐步显现。

　　房地产行业融资总体走势

　　融资总体规模保持高位，增速持续回落

　　2018年上半年，房地产开发企业到位资金整体保持高位，房地产开发到位资金规模达7.9万亿元，同比增长4.6%，与去年同期的11.2%涨幅相比，增速回落较为明显。单月来看，月均到位13214亿元，相比去年再上一个台阶，同比月均增587亿元。

　　国内贷款占比下降，自筹及其他资金占比上升

　　国内贷款占比略降，自筹资金占比有所上升。2018年以来，在“房住不炒”理念下指引下，去杠杆、严监管等调控政策持续升级，国内贷款占比略有下降，定金及预付款等自筹资金渠道比例持续提升。1-6月，国内贷款占比同比下降2.1个百分点;自筹资金占比增长加快，占比为32.21%，同比增长1.5个百分点;其他资金占比达52.25%，同比提高0.73个百分点。

　　融资渠道进一步收紧，资产证券化高速发展

　　在房地产融资渠道全面收紧的背景下，房地产企业的融资渠道多元化，企业不断探索新的融资模式。

　　银行贷款仍是主要途径。2018年上半年，房地产开发贷余额9.6万亿元，同比增长23.6%，比上年同期上涨13.9个百分点。

　　房地产信托新增规模下降。据中国信托业协会统计，2018年一季度我国房地产信托余额为2.37万亿元，同比增长51%，新增规模1826亿元，同比下降21.6%，房地产信托新增规模整体呈现减少的态势。

　　中期票据有所增长。据Wind数据统计显示，2018年1-6月，房企共发行中期票据65支，发行规模总计796.3亿元，同比增加7%，中期票据的发行量有明显的增加。

　　海外发展增长较快。上半年内地房企发行海外债77支，融资总额高达319.1亿美元，较去年同期上升60%，但受资金强管制影响，预计下半年海外融资规模将有所回落。

　　房地产ABS迎来爆发式发展。在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策加持下，房地产证券化发行规模创新高。据Wind数据统计显示，2018年1-6月，房地产ABS产品共发行75支，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。