房企再融资缺口较大 房地产市场发展进入拐点时期

　　2018年上半年，房企融资规模维持高位，综合融资成本较去年提高约1-3个百分点。随着防控金融系统风险的逐步落实和深入，融资监管更加严厉，房企不同阵营融资成本加速构性分化。大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2-3个百分点。严监管环境下整体融资渠道收紧，尤其非标业务的严厉监管对中小房企影响较大。

　　信贷

　　信贷持续退烧，品牌房企开发贷优势凸显

　　房地产开发贷小幅回升，保障性住房开发贷增速不减

　　2018年以来，公司债、信托、土地款融资等多方融资渠道不断收紧，银根收紧迹象愈趋明显，银行贷款仍然是房企资金的重要来源。2018年以来，银监会连续下发加强委托贷款合规管理政策，尤其针对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款，预计下半年银行贷款作为房企融资的重要渠道或亦有所弱化。

　　2018年1-6月房地产各项主要指标出现小幅回升，棚改导致三四线城市和县城回暖、一二线城市“买不起、买不到”的挤出效应推动农民工回乡置业同时催生了三四线城市购房的信心。2018年上半年，房地产开发贷余额9.6万亿元，同比增长23.6%，增速上涨13.9个百分点。分项来看，房产开发贷款8.18万亿元，同比增长27.7%，小幅回升;地产开发贷款1.46万亿元，同比增长7.1%。

　　围绕棚改、公租房、廉租房等保障性住房的建设力度持续加大，2017年，住建部在《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》的指导下，进一步将加快公租房竣工和分配入住作为重点。2018年上半年，全国保障性住房开发贷款4.08万亿元，同比增长37.4%，增速上升1.2个百分点，较上月有所增长，总体来看，其增速持续高于其他各类开发贷款，有保有压，分类监管。

　　政策加压房地产，品牌房企开发贷优势凸显

　　政策加压房地产，银行信贷不断收紧，银行对开发商的资质要求也越来越严格，优秀房企获得更大青睐。2018年以来，优秀上市房企获大额授信额度。其中，泛海控股获民生银行116亿授信额度，华夏幸福获中信银行315亿元集团授信额度，当代置业获建设银行战略授信120亿。

　　信托

　　信托新增规模下降，集合信托仍为主流

　　房地产信托新增规模下降，非标业务萎缩

　　自2017年四季度起，银信业务规范和资管新规出台对信托通道业务影响较大，非标投资限制通道需求萎缩，房地产类信托产品发行和融资规模增速呈现下滑趋势。根据中国信托业协会数据显示，2017年3季度以来，我国房地产信托新增规模整体呈现下滑趋势，截至2018年一季度末，房地产信托新增规模1826亿元，同比下降21.6%。

　　2018年1-6月，华夏幸福通过大业信托获得融资规模24.5亿元，北辰实业通过建信信托获得融资规模28亿元，泰禾集团通过陆家嘴信托、五矿国际信托获得融资规模26.1亿元，阳光城通过泰康信托、国际信托、中建投信托、五矿国际信托等机构获得多笔融资。预计未来几年，监管周期将持续，通道业务规模收缩节奏将会逐步增大，信托业务加速回归本源。

　　集合信托为主要来源，占比超60%　

　　2018年以来，监管要求消除多层嵌套和通道，信托机构重点关注业务合规性，通道业务压缩。在合规上，只对满足432要求的项目放款、做真股项目。许多信托公司出于审慎经营的考虑，在提高风控标准的同时，有意识地放慢业务推进脚步，以便更精准地研判市场变化和趋势，更恰当地把握市场机会。据中国信托业协会数据显示，从2016年3季度开始，新增集合房地产信托规模超过新增单一房地产信托，成为主要组成部分。2018年1季度，新增集合信托发行规模为1140亿元，去年同期为1444亿元，同比减少21.1%。

　　债券

　　公司债大幅萎缩，中票融资热情不减

　　公司债大幅萎缩，新发基本停滞

　　自2016年10月上交所和深交所对房地产公司债分类监管以来，房企在交易所市场债券融资受到了严格控制，公司债发行融资基本处于封闭状态。同时，上交所针对公司债将房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，发债主体和债券评级均以AAA级和AA+级的高信用等级产品为主，高、低评级的房企发债利率和发行难度将继续分化。