房企再融资缺口较大 房地产市场发展进入拐点时期

　　2018年，房企公司债新发继续低迷，发行规模保持低位，且多为之前批准。2018年上半年，房地产公司债延续上年的低迷，共发行63支，发行规模合计723.7亿元，基本为去年或之前批准，与2017年(85支，940.8亿元)相比，总体规模保持低位态势。近期，多家房企陆续中止发行公司债，或因融资成本的上升以及证监会对房企发债的募资项目和资金用途的监管，新债还旧债途径受阻。

　　中票融资热情不减，融资成本抬升

　　在银行信贷、公司债受监管后，符合条件的房地产企业增加了其他品种债券的发行，中期票据的发行量有明显的增加，平均利率上升1.1个百分点。2018年1-6月，房企共发行中期票据65支，发行规模总计796.3亿元，同比增加7%;平均利率为6.2%，较去年同期的5.1%上升1.1个百分点，其中阳光城2018年6月7日发行10亿元永续中票，利率为8%，融资成本较高。

　　海外

　　规模大涨，难度加大，成本或走高

　　受国内债券融资收紧影响，不少房地产企业积极寻求海外发债融资，房地产海外债券发行规模显著增加。据Wind数据统计显示，2018年1-6月内地房企发行海外债77支，融资总额高达319.1亿美元，较去年同期上升60%，已较2017年(77支，397.3亿美元)全年规模相近。

　　近期，海外债也逐渐受到了监管层面的限制，提高了企业举借中长期外债的门槛和要求，未来房企海外发债难度和成本或将提高。2018年6月27日，发改委在其官网发布有关负责人就《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问，未来将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　资产证券化

　　规模加速上扬，供应链金融或成新风口

　　在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策加持下，房地产ABS迎来爆发式发展。2018年1-6月，房地产ABS产品共发行75支，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。

　　从底层资产来看，房地产ABS包含不动产资产证券化产品，购房尾款ABS，物业费/租金收益权ABS和供应链ABS，其中房地产供应链ABS发行量快速增加。2018年1-6月，房地产供应链ABS发行额为408.12亿元，占比较去年全年提升16.74个百分点，成为目前供应量最大的房地产ABS品种。

　　结语

　　2018年上半年，在金融系统风险监管趋严的背景下，房企融资规模保持高位，传统融资渠道结构性收紧，但资产证券化等渠道融资规模快速上升，对中小房企以及快速扩张的部分房企影响较大。预计下半年，在国内融资监管更加严格和保持经济稳定的大背景下，房企融资环境仍将存压，融资渠道仍将缓慢收缩，融资成本继续结构性分化，房企宜加快去杠杆、降负债，促进企业稳健发展。

（房掌柜整理来自21世纪经济报道、明源地产研究院）